こんにちは、いなかねこです。
田舎暮らしに向け、家づくりしています。終盤に入りました。
土地を買って家を建てるということで、予想しないことが次々起こってきました。次は分筆と固定資産税の話。
いなかねこの買った土地は長方形で、短辺が道路に面し、その大きさは～1000坪ほどあります。その中は地番がいくつか分かれています。大きく長辺方向に3筆、合計6筆となっています。土地には利用のされ方から地目というものがあるのですが、すべて原野に分類されていました。
6筆のうち、道路に対し垂直方向に分かれている2つの筆に横断するように、家を建てる計画を立てました。家は道路と平行です。
原野は家が建つと宅地にしなければなりません。現状変更があるのですから、地目の変更登記をするよう決まっています。また住宅ローンを借りるのにも必要です。
ここで、また不安。
原野の場合、固定資産税が掛かりませんでした。土地が安かったためです。これが宅地になると評価が変わります。固定資産税が発生する…それは当然なことです、がどの程度か気になります。
一度、見積もっていた方がいいな、といなかねこ妻は、固定資産税課まで問い合わせると、
なんと
なんと
〇十万円との試算が。
土地だけで…
（1000坪すべてを宅地にした場合）
実は、土地の固定資産税は宅地になると高いのですが、200m2までなら軽減され6分の１の評価額に。それを超えた場合でも住宅の床面積の10倍までなら3分の1の評価になるという特典があるのです。その面積を超えると、そのままの公示価格に基づいた計算がされます。
となると、軽減される特典の範囲で、宅地にするのがベストです。
ですが、いなかねこ夫婦、2つの筆をまたぐ建物計画を先に立ててしまっていまして…
どう考えても道路から道路反対側までをつなぐ方向に筆があるのは現況に合わないし、宅地部とした場合、無駄になってしまう形です。
となれば、合筆して、あらたに分筆しようということになりました。そして、現況に即して宅地と原野に分けたいと思ったのです。
ところが、住宅ローンでは原野にできない…雑種地ならいいけど、との銀行からの回答。
言い忘れていましたが、住宅ローンでは土地全部が抵当範囲と求められていました。
終わってます。
間違っていました。
土地の合筆と分筆をやってから、建築計画を立て、住宅ローンについて銀行と交渉すべきだった。
今更です。
最後の手段は、一つある。土地家屋調査士がフォローしてくれました。
役所と交渉する。
固定資産税は、登記上の地目によらず、現況を見て判断されるらしく、広大な土地においては、その一部を宅地とみなす処置もあるらしい…
吉報です。
道路に近い建物含む側を宅地、建物挟んで道路反対側を原野扱いにしてもらえばいい、そう判断すべき、あくまで現状ですから。ということです。
いざ、どうなるか。
さて、余談。
いなかねこ夫は、田舎の土地だから、固定資産税が都会より高くなるなんてない！とずーと思い込んでおり、さらに役所の試算をもってしても信じず、過ごしておりました。
ので、すべて宅地にせねばならなくなった時点で、
本当に固定資産税がとてもかかるかもよと、という話を再度夫婦で検証しました。
分かったことは、田舎の土地は売買取引額（実勢価格というものでしょう）より、公示価格が数倍高くなるような現象が起きていること。言い回しとしては、公示価格より、数分の1で売買されているというのが正しいのですが。都会では逆ですね。公示価格の数倍で売買されている…
それで、なんか感覚的に割高だったのか。
都会の脳で常識を作っていました。
最後に、
広い土地を買って建物を建てるなら、その前に土地の整理として分筆するを教訓として得たということになりましたが、
この先の人生で再度使うことがあるのでしょうか。
いや、ないだろう。
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